国元证券：云南城投 未来云南省的地产行业龙头

　　云南城投   前身为“红河光明”，于07年11月24日完成了重大资产重组和股权分置改革的最后一个步骤，定向增发7930万股给控股股东云南省城市建设投资有限公司。城投集团是经云南省人民政府批准以城市建设投资为主业的现代企业，公司注册资本金11.388亿元。

　　云南是与东盟接壤最多的省份，与东盟的贸易仍具有一定的优势，07年全省生产总值(GDP)完成4721.77亿元，比上年增长12.3％。全年房地产开发投资完成422.9亿元，比上年增长27.3％，其中，商品住宅投资320.46亿元，增长34.2％。全省商品房屋施工面积4284.25万平方米，增长29.0％；竣工面积913.74万平方米，下降21.3％。商品房屋销售面积1890.15万平方米，增长11.6％，商品房屋销售额472.28亿元，增长17.2％。

　　昆明地处云南省中北部，周边群山环抱，市内地形较为平坦，气候相当温和，各类交通较为发达，是我国著名的旅游城市，也是中国面向东南亚各国的集散地，而且昆明也是东南亚的侨乡之故地，07年统计数据显示，昆明的外来购房者占到了整个住房市场消费群体的40％，而且这一比例还在不断增加。昆明房地产市场需求强烈，房地产辐射能力强。

　　母公司城投集团拥有云南华侨城30％股权。云南华侨城注册资本金4亿元人民币，其中华侨城以现金出资2.8亿元人民币，持有70％股权。另外，城投集团已经以5000万元代价取得该矿产权，该矿按现在估值大约50亿元经济价值。按股改承诺，母公司拟按成本价置入上市公司。

　　据城投集团股改承诺，与S城投进行本次重大资产重组后，S城投2007年度、2008年度和2009年度三年累计净利润不低于3亿元，本次重大资产重组完成年度后的三年内累计实现合并报表上的净利润总额不少于5亿元，并且未来3年利润分配不低于可分利润50％。

　　作为云南城投集团旗下房地产业务的资本平台，公司是省里唯一的地产运作平台，股份公司一定会努力实现股东利益最大化，一定会把上市公司工作做好，做强做大公司，做成蓝筹公司。集团公司实际上承担着昆明市乃至云南省城市发展的重要使命，而云南城投则承担了为集团或者整个省城的城市面貌的改善输送血液的责任。也就是说，购买云南城投，就是购买整个昆明市乃至云南省的地产产业。

　　不考虑重组，我们预计08、09两年的每股收益分别为0.62元和1.09元，目前的股价20.55元，对应的08、09年的PE分别为33.14倍和18.85倍，高于目前市场平均股值，但是考虑到资产注入因素，我们给与“强烈推荐”投资评级。

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　　我们继续维持对公司2008-09年EPS的预测，分别为0.430元和0.613元，净利润的增幅分别为66.7％和42.6％(参见表2)。2008年的高速增长主要来自于两点：(1)经营面积大幅增加的百货业务销售收入和净利润扩大；(2)2007年部分主力楼层装修导致可比基数比较低。2009年继续保持高速增长，一方面得益于面积扩大、品牌增加和调整后到2009年才会完全发挥效用，另一方面得益于经营效率的内生性提高。需要说明的是，我们的业绩预测中给予公司汽车零售业务以维持目前利润水平的预测，实际上公司旗下东方汽车在收购同城竞争对手新纪元之后2008年业绩的增厚在2分钱左右，但从长期看，对公司汽车业务净利润率的提升可能会超出我们的预期。收购完成后，作为拥有无锡70％左右份额汽车销售(4S店)业务的零售公司，我们相对看好其前景，但本着保守性原则，我们没有对这部分增长做更高的预期，而是继续保持跟踪(具体分析请参考我们4月20日推出的《大厦股份公告点评：收购竞争对手，汽车零售业务利润有望提升》)。